Contrato built to suit

O termo “built to suit”, em tradução livre, significa “construindo para servir” ou “construído para ajustar”. Já na esfera jurídica, é uma expressão usada para simbolizar contrato de locação de bem imóvel urbano onde o locador investe dinheiro no próprio imóvel, nele construindo ou reformando de forma substancial, com vistas a atender às necessidades específicas previamente identificadas pelo locatário.

Esta forma de contrato surgiu nos Estados Unidos, a partir de uma iniciativa da rede de supermercados Walmart que viu, nessa possibilidade, uma melhor forma de abrir uma loja, em vez de adquirir um terreno e construir uma loja, arcando, assim, com toda a burocracia, custo e morosidade envolvidos durante o processo.

Assim, a rede americana sugeriu que alguns proprietários de imóveis executassem as obras referentes às suas lojas, da maneira como precisava e, em contrapartida, os remuneraria pela obra e pelo uso do espaço durante muitos anos.

No Brasil, esta modalidade surgiu com força no final da década de 1990, mas só foi expressamente regulamentada em 2012, por meio de alteração na Lei de Locações (nº 8.245/1991).

O ponto principal deste negócio diz respeito ao valor locatício. Enquanto na locação convencional o aluguel remunera o uso do imóvel destinado ao locatário, no “built to suit” o aluguel deve remunerar, além do uso, também o investimento feito para construir ou personalizar o imóvel, exclusivamente para atender às necessidades de um inquilino específico. Por essa razão, trata-se de contrato mais complexo que o tradicional contrato de locação de imóvel urbano.

Assim, há uma ampla proteção à autonomia da vontade das partes, com proteção das cláusulas livremente pactuadas, inclusive a expressa possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Neste caso, entende-se acertado o que foi disposto na lei, visto que, como dito, o valor da locação não corresponde necessariamente ao valor de mercado de ocupação, uma vez que nele costuma estar embutido também o investimento feito para construção ou reforma do imóvel, no intuito específico e exclusivo de se atender às necessidades do locatário.

O contrato “built to suit” é interessante e muito utilizado para indústrias e comércios. Há benefícios de diversas naturezas para o locatário, porque este não precisará imobilizar capital em determinado imóvel, além de possíveis vantagens financeiras e tributárias, a depender do regime de tributação adotado pela empresa.

Por outro lado, o locador, deve investir para atender às particularidades do inquilino, mas, como recompensa, tem a segurança de um contrato firme, longo e com pessoas jurídicas geralmente estabelecidas no mercado. O prazo contratual fixado é suficientemente extenso para permitir ao locador-investidor recuperar todo o capital investido, além de perceber os rendimentos compatíveis aos aluguéis propriamente ditos.

Para o esclarecimento de dúvidas jurídicas, além de sugestões, o departamento jurídico da ACIF está sempre à disposição dos seus associados, seja presencialmente, via telefone (16) 3711-1724 ou e-mail (juridico@acifranca.com.br). Até a próxima! 

Adalberto Griffo Junior

Assessoria Jurídica da ACIF